Słowo "licytacja" w Polsce ma zły PR. Kojarzy się z ludzkimi dramatami, wyrzucaniem na bruk i cwaniakami czyhającymi na błąd. To obraz licytacji komorniczych. Tymczasem obok, często po cichu, odbywają się licytacje syndyka – postępowania, które rządzą się zupełnie innymi prawami. Są bezpieczniejsze, czystsze prawnie i często... tańsze.
- Komornik
- Działa przymusowo, w interesie jednego wierzyciela. Często sprzedaje mieszkanie z "dzikim" lokatorem. Ryzyko skarg na czynność komornika jest wysokie.
- Syndyk
- Zarządza majątkiem w celu oddłużenia upadłego. Sprzedaje nieruchomość wolną od hipotek (Art. 313 P.U.), a dłużnik zazwyczaj wyprowadza się dobrowolnie dzięki dofinansowaniu na czynsz.
W tym artykule zestawiamy te dwa światy. Jeśli zastanawiasz się, gdzie ulokować kapitał, to porównanie otworzy Ci oczy.
Runda 1: Czystość Prawna (Art. 313 P.U. vs KPC)
To najważniejszy punkt dla każdego inwestora. Co się dzieje z długami (hipotekami) ciążącymi na nieruchomości w momencie zakupu?
Syndyk (Sprzedaż egzekucyjna / likwidacyjna)
Tutaj wchodzi do gry potężny Artykuł 313 Prawa Upadłościowego.
Art. 313 ust. 1 Prawa Upadłościowego: "Sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej. Nabywca składników masy upadłości nie odpowiada za zobowiązania upadłego (...)."
Co to oznacza w praktyce? Kupując od syndyka, nabywasz nieruchomość w stanie pierwotnym. * Wszystkie hipoteki banków – wygasają. * Służebności osobiste (poza nielicznymi wyjątkami) – wygasają. * Długi czynszowe – nie przechodzą na Ciebie.
Syndyk dba o wykreślenie hipotek z Księgi Wieczystej. Dostajesz prawomocne postanowienie sędziego, które jest "żelaznym listem" w sądzie wieczystoksięgowym.
Komornik
Teoretycznie też następuje wygaszenie hipotek. ALE... egzekucja komornicza jest podatna na zaskarżenia. Dłużnik może zaskarżyć opis i oszacowanie, przybicie, a potem przysądzenie własności. Każda skarga to miesiące walki w sądzie, a w tym czasie Twoje pieniądze są zamrożone.
Runda 2: Lokatorzy i Eksmisja
To największa obawa kupujących: "Kupię mieszkanie z lokatorem".
U Komornika: Egzekucja jest przymusowa. Dłużnik walczy do końca. Eksmisja z komornikiem to trudny i kosztowny proces, szczególnie jeśli gmina nie ma lokali socjalnych.
U Syndyka (Upadłość Konsumencka): Tutaj działa mechanizm "marchewki". Prawo przewiduje, że z ceny sprzedaży wydziela się kwotę na wynajem mieszkania dla upadłego (na 12-24 miesięcy). * Dłużnik dostaje np. 30 000 zł na start w nowym życiu. * Warunek? Musi dobrowolnie opuścić lokal.
Efekt? 95% transakcji u syndyka kończy się dobrowolnym wydaniem lokalu w dniu aktu notarialnego. Bez policji, bez ślusarza, bez stresu.
Runda 3: Procedura i Oględziny
Czy kupujesz kota w worku?
| Cecha | Komornik | Syndyk |
|---|---|---|
| Kontakt | Utrudniony (kancelaria rzadko udziela informacji) | Profesjonalny (biuro syndyka działa jak agencja) |
| Oględziny | Często 1 termin, 15 min. Dłużnik może nie wpuścić. | Elastyczne terminy. Syndyk ma klucze. |
| Dokumenty | Tylko do wglądu w sądzie. | Operat szacunkowy wysyłany na e-mail. |
Właśnie dlatego bezpieczne licytacje syndyka przyciągają osoby, które nigdy nie zdecydowałyby się na licytację komorniczą.
Runda 4: Ceny i Okazje
U komornika ceny wywoławcze są sztywne (3/4 lub 2/3 wartości). U syndyka – to Sędzia-Komisarz decyduje o cenie. Często zdarza się, że w trudnych przypadkach syndyk wystawia ofertę za 50%, 40% a nawet 30% wartości oszacowania. W trybie sprzedaży z wolnej ręki (konkurs ofert) możesz złożyć własną propozycję cenową, co pozwala na negocjacje niemożliwe u komornika.
Runda 5: Kredytowanie zakupu
Czy można wziąć hipotekę na licytację? * Komornik: Bardzo trudne. Banki boją się ryzyka skarg dłużnika. * Syndyk: Dużo łatwiejsze. Banki znają procedurę upadłościową i wiedzą, że nabycie jest pierwotne (Art. 313). Akt notarialny z syndykiem jest dla banku wystarczającym zabezpieczeniem.
Podsumowanie
Jeśli jesteś profesjonalnym "flipperem" – komornik może być opcją. Ale jeśli jesteś inwestorem indywidualnym, szukasz mieszkania dla siebie lub na bezpieczny wynajem – wybierz syndyka. Śpij spokojnie, wiedząc, że Twoje nowe mieszkanie jest wolne od długów. Sprawdź aktualne ogłoszenia bez długów.
